Налоги при покупке недвижимости в Таиланде 2026

Цена объекта в рекламном листинге — это ещё не бюджет сделки. При регистрации перехода права собственности на недвижимость в Таиланде возникает несколько отдельных платежей: регистрационный сбор в пользу государства, налог, который платит продавец в зависимости от срока и характера владения, а также возможный гербовый сбор. Каждый из них рассчитывается по собственной базе и собственной ставке, и механически сложить их в одну «ставку налога на покупку» — значит получить неверный результат.

Актуально на август 2026 года. Ставки и правила временных государственных льгот могут изменяться. Перед регистрацией сделки, актуальные условия сделки необходимо сверять с официальными данными Department of Lands Thailand и Revenue Department of Thailand на дату регистрации.

Важно понимать ещё одно принципиальное различие: одни платежи по закону относятся к продавцу, другие — к покупателю, а фактическое распределение расходов между сторонами определяется условиями конкретного договора. Рыночная практика и юридическая норма здесь расходятся — и это нужно проверять по тексту соглашения, а не угадывать.

Отдельного внимания требует форма владения. Расходы при регистрации Freehold (полное право собственности) и Leasehold (долгосрочная аренда) рассчитываются по разным правилам. Сравнивать их нельзя, как нельзя использовать таблицу расходов для кондоминиума при расчёте сделки с виллой или земельным участком.

Ниже — структурированный разбор каждого платежа: ставка, налоговая база, условия применения, кто платит государству и как это может быть перераспределено договором. А также три практических сценария расчёта бюджета и чек-лист вопросов, которые нужно задать до внесения депозита.

---

Главное, что нужно понять сразу: в Таиланде нет одного универсального «налога на покупку». Итоговые расходы складываются из нескольких платежей с разными базами, разными плательщиками и разными условиями применения. Нельзя просто взять рекламную цену объекта и умножить её на один процент.

---

Короткий ответ. При регистрации сделки с недвижимостью в Таиланде возникают следующие основные платежи:

• Transfer Fee — регистрационный сбор; стандартная ставка 2% от официальной оценочной стоимости объекта, которую устанавливает Department of Lands;
• Specific Business Tax (SBT) — налог при продаже недвижимости в коммерческом или доходном характере; эффективная ставка с учётом местного налога составляет 3,3% от налоговой базы, применяется не всегда;
• Stamp Duty — гербовый сбор на соответствующий документ (instrument); для документа, связанного с передачей или созданием права на недвижимость — 0,5% от установленной базы; для договора аренды — ~0,1% от совокупной арендной платы и key money за весь срок. Key money — это предусмотренный договором дополнительный единовременный платёж арендодателю за предоставление права аренды, помимо регулярной арендной платы. Если такого платежа в договоре нет, в расчёт он не включается.
• Withholding Tax — налог у источника на стороне продавца; ставка и механизм расчёта зависят от того, физическое лицо продавец или компания.

Сложить эти цифры в одно число нельзя: они применяются при разных условиях и рассчитываются от разных баз. Итоговая сумма зависит от конкретного объекта, формы права, статуса и срока владения продавца.

Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде в 2026 году

Платёж	Ставка	База	Обычно относится к
Transfer Fee	2%	Оценочная стоимость Land Office	Распределяется договором
SBT	3,3%	Выше из цены сделки и оценочной стоимости	Продавцу
Stamp Duty при продаже	0,5%	Выше из цены сделки и оценочной стоимости	Продавцу, если не применяется SBT
WHT, продавец-компания	1%	Установленная налоговая база	Продавцу
WHT, продавец-физлицо	По специальной формуле	Оценочная стоимость + срок владения	Продавцу
Lease registration fee	1%	Совокупная арендная плата + применимый key money	Арендатору
Stamp Duty по Leasehold	≈0,1%	Совокупная арендная плата + применимый key money	Арендодателю

Важно: покупатель не складывает 2% + 3,3% + 0,5% + WHT. Эти платежи возникают при разных условиях и относятся к разным сторонам сделки.

Почему при покупке недвижимости здесь указан «арендатор»?
В Таиланде иностранцы могут приобретать недвижимость не только в Freehold, но и оформлять её в Leasehold. В случае Leasehold покупатель фактически получает зарегистрированное право долгосрочной аренды, а не право собственности на объект или землю. Поэтому юридически стороны договора называются арендатором (lessee) и арендодателем (lessor), даже если в рекламе проекта такую сделку называют «покупкой Leasehold». Именно поэтому вместо Transfer Fee возникают отдельный сбор за регистрацию аренды и Stamp Duty по договору аренды.

Сколько платит покупатель: коротко

Ситуация	Что обычно возникает у покупателя
Квартира Freehold	Transfer Fee — стандартно 2% от официальной оценочной стоимости; какая часть фактически ложится на покупателя, определяется условиями сделки
Новостройка Freehold	Transfer Fee возникает при регистрации готового объекта; распределение нужно смотреть в договоре с застройщиком
Вторичный рынок Freehold	Transfer Fee плюс возможные договорные расходы; SBT, Stamp Duty и WHT связаны прежде всего с продавцом, но договор может изменить экономическое распределение
Leasehold	Регистрационный сбор — 1% от совокупной арендной платы за зарегистрированный срок; Stamp Duty по договору аренды — около 0,1%
Дополнительно	Sinking Fund, Common Area Fee, банковские комиссии, юридическая проверка и другие расходы сделки

Для покупателя нет универсального правила «прибавьте 5–7%». Сначала нужно определить форму права, официальную оценочную стоимость и то, какие расходы договор возлагает именно на покупателя.

---

Какие налоги платят при покупке

Прежде чем разбирать каждый платёж, полезно увидеть полную картину в одном месте. Таблица ниже — отправная точка, а не финальный расчёт: за каждой строкой стоят условия и нюансы, которые описаны в последующих разделах.

Платёж	Ориентир по ставке	База расчёта	Когда применяется	Кто отвечает за уплату	Кто может фактически оплатить по договору
Transfer Fee	2% (стандарт)	Официальная оценочная стоимость (Department of Lands)	При любой регистрации перехода права собственности Freehold	Уплачивается при регистрации; распределение между сторонами — по договору	Определяется условиями сделки; расходы могут делиться или полностью нести одна из сторон
Specific Business Tax (SBT)	3,3% (3% + 10% местный налог)	Официальная оценочная стоимость или цена договора — выше из двух	Продажа в коммерческом / доходном характере; зависит от обстоятельств сделки	Продавец	Может быть принят покупателем по условиям договора
Stamp Duty (документ при передаче права)	0,5%	Выше из двух: цена договора или оценочная стоимость	При продаже недвижимости, как правило, когда SBT не взимается	Продавец	Может распределяться по договору
Stamp Duty (договор аренды / Leasehold)	~0,1% (1 бат / 1 000 батов)	Совокупная арендная плата за весь срок и key money (если предусмотрено)	При регистрации долгосрочной аренды	Арендодатель по закону	Фактическое распределение расходов — по условиям договора
Withholding Tax	Зависит от статуса продавца (физлицо / компания)	Для физлица — по специальному механизму с установленным вычетом; для компании — 1% от налоговой базы (удерживается при регистрации)	При любой возмездной передаче права	Продавец; удерживается при регистрации в Land Office	Иногда принимается покупателем по договору
Leasehold registration fee	1%	Совокупная арендная плата за весь зарегистрированный срок и key money (если предусмотрено и включается в базу при регистрации)	При регистрации долгосрочной аренды (Leasehold)	Арендатор (покупатель права аренды)	—

Хотите сразу считать объект вместе с расходами на оформление?
Подберём варианты в Пхукете, Паттайе, Бангкоке или на Самуи под ваш бюджет и предпочитаемую форму владения.
Подобрать недвижимость

Кто платит: покупатель или продавец

Платёж	С кем связан по своей природе	Что должен проверить покупатель
Transfer Fee	Регистрация перехода собственности	Как сбор распределён между сторонами в договоре
Specific Business Tax	Продавец	Не возлагает ли договор часть расхода на покупателя
Stamp Duty при продаже	Продавец	Применяется ли Stamp Duty вместо SBT
Withholding Tax	Продавец	Не предусмотрена ли компенсация продавцу покупателем
Leasehold registration fee	Регистрация права аренды	Полную базу расчёта, включая арендную плату и возможный key money
Stamp Duty по аренде	Арендодатель — юридический плательщик	Кто фактически несёт этот расход по договору

Поэтому вопрос «кто платит налоги при покупке недвижимости в Таиланде» нельзя корректно закрыть ответом «всё делится 50/50».

Три важных разграничения, которые нужно держать в голове.

Первое: налог или сбор — это разные категории. Transfer Fee — регистрационный сбор в пользу государства за административное действие. SBT и Stamp Duty — налоги на определённые операции. Withholding Tax — налог у источника на доход продавца.

Второе: лицо, которое по закону является плательщиком, и лицо, фактически несущее расход, — не всегда одно и то же. Продавец обязан уплатить Withholding Tax в бюджет. Но договор может предусматривать, что покупатель компенсирует продавцу часть этих расходов или принимает их на себя.

Третье: договорное распределение расходов — это результат переговоров, а не юридическая норма. Transfer Fee взимается при регистрации перехода права. То, какая сторона фактически несёт этот расход или в какой пропорции он делится, необходимо фиксировать в договоре.

Сторона, обязанная платить налог государству, и сторона, фактически несущая расход по договору, — не всегда одно и то же. Читайте договор, а не рыночные обобщения.

---

Transfer Fee

Transfer Fee — это регистрационный сбор, который уплачивается в Land Office (Департамент земель Таиланда) в момент официальной регистрации перехода права собственности. Без этой оплаты регистрация не производится, а значит, юридически право собственности не переходит к покупателю.

Стандартная ставка составляет 2% от официальной оценочной стоимости объекта, установленной Department of Lands. Важно понимать: эта оценочная стоимость — административная величина, которую государство пересматривает периодически. Она может существенно отличаться от рыночной цены и от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Нельзя автоматически считать Transfer Fee как 2% от рекламной стоимости объекта — расчёт ведётся от оценочной базы, которую устанавливает Land Office.

Например, если официальная оценочная стоимость квартиры составляет 3 000 000 батов, а её рыночная цена — 4 500 000 батов, Transfer Fee рассчитывается именно от 3 000 000 батов и составит 60 000 батов. Этот пример — иллюстративный: реальные оценочные значения нужно запрашивать непосредственно в земельном управлении для конкретного объекта.

Стандартный механизм расчёта Transfer Fee не устанавливает отдельную базовую ставку в зависимости от гражданства покупателя. Однако гражданство может иметь значение для доступа к временным государственным льготам — поэтому актуальную ставку необходимо проверять на дату регистрации.

В Таиланде периодически вводятся временные программы снижения регистрационного сбора для отдельных категорий сделок. Их срок действия, ценовые ограничения, требования к объекту и покупателю необходимо проверять непосредственно перед регистрацией по актуальным объявлениям Department of Lands и соответствующим нормативным актам. Иностранному покупателю нельзя автоматически применять льготную ставку, предусмотренную для покупателей с гражданством Таиланда — условия таких программ, как правило, распространяются только на определённые категории лиц.

Transfer Fee для иностранца в 2026 году

Стандартная ставка Transfer Fee составляет 2% от официальной оценочной стоимости объекта.

В материалах о рынке можно встретить ставку 0,01%. Она относится к государственной стимулирующей программе для определённых категорий жилой недвижимости и покупателей, отвечающих установленным условиям. Для иностранного покупателя эту льготу нельзя закладывать в стандартный расчёт сделки: базовым ориентиром остаются 2%.

Если застройщик или продавец предлагает иностранцу оформление по сниженной ставке, до подписания договора необходимо запросить юридическое основание и подтвердить применимость льготы в Land Office на дату регистрации.

На первичном рынке застройщики нередко берут Transfer Fee целиком на себя или декларируют «мы оплачиваем все расходы при регистрации». Такое предложение нужно читать буквально в тексте договора: важно понимать, какие именно платежи включены, а какие нет. Иногда «расходы при регистрации» в рекламных материалах не включают Withholding Tax продавца, который формально к покупателю не относится, но может влиять на общую картину переговоров.

На вторичном рынке условия определяются индивидуально. Покупатель должен уточнить распределение расходов до подписания любого предварительного договора.

---

SBT и Stamp Duty

Это два взаимосвязанных, но принципиально разных платежа. Их часто путают, суммируют или описывают как одно целое — и это одна из наиболее распространённых ошибок в материалах о налогах на недвижимость в Таиланде.

Проще всего запомнить логику так: SBT и Stamp Duty при продаже Freehold обычно рассматриваются как альтернативные платежи, а не как два налога, которые нужно автоматически сложить. Сначала определяется, возникает ли SBT. Если он применяется, соответствующий Stamp Duty при передаче недвижимости обычно не взимается; если SBT не возникает, необходимо проверить Stamp Duty.

Specific Business Tax

Specific Business Tax (SBT) — вид косвенного налога, введённый в 1992 году. Он применяется к определённым видам деятельности, исключённым из-под действия НДС (VAT). Среди видов деятельности, подпадающих под SBT, — продажа недвижимого имущества в коммерческом или доходном характере, вне зависимости от способа его приобретения, в соответствии с правилами, процедурами и условиями, установленными королевским декретом.
Для покупателя проще понимать это так: SBT — налог, который нужно проверить на стороне продавца, особенно если продавец — компания или объект находился у физлица сравнительно недолго.

Это принципиально важная формулировка. SBT при продаже недвижимости — не автоматический налог на любую сделку с жильём. Он возникает тогда, когда государство квалифицирует продажу как коммерческую или доходную операцию. Конкретные условия применения SBT к конкретной сделке нужно уточнять по правилам, действующим на дату регистрации — они зависят от категории продавца (физлицо или компания), характера владения, типа объекта и иных обстоятельств.

Налоговая база SBT для сделок с недвижимостью — валовая выручка. Ставка составляет 3%. Дополнительно к SBT начисляется местный (муниципальный) налог по ставке 10% от суммы SBT. Итого эффективная ставка с учётом местного налога составляет 3,3% от налоговой базы.

Налоговая база — это выше из двух значений: официальная оценочная стоимость или сумма, указанная в договоре. Если рыночная цена сделки ниже оценочной стоимости, налог всё равно рассчитывается от оценочной величины.

Как рассчитывается SBT: примеры

Цена в договоре	Оценочная стоимость	База для расчёта	SBT 3%	Местный налог 10% от SBT	Итого 3,3%
3 000 000 ฿	2 500 000 ฿	3 000 000 ฿	90 000 ฿	9 000 ฿	99 000 ฿
4 000 000 ฿	4 500 000 ฿	4 500 000 ฿	135 000 ฿	13 500 ฿	148 500 ฿
8 000 000 ฿	6 500 000 ฿	8 000 000 ฿	240 000 ฿	24 000 ฿	264 000 ฿

Как читать таблицу: для расчёта берётся более высокая величина — цена сделки или официальная оценочная стоимость. Например, если квартира продаётся за 4 млн батов, но её официальная оценочная стоимость составляет 4,5 млн батов, базой будут 4,5 млн батов. При эффективной ставке 3,3% сумма SBT составит 148 500 батов.

При этом SBT обычно относится к обязательствам продавца, а не является стандартным налогом покупателя. Однако договор может предусматривать иное экономическое распределение расходов, поэтому покупателю всё равно необходимо проверить этот пункт до подписания договора.

Покупателю не нужно автоматически прибавлять 3,3% к цене недвижимости. В таблице показано, как рассчитывается SBT, если он возникает по конкретной продаже. Юридически этот налог связан с продавцом, хотя договор может переложить часть расходов на покупателя.

SBT — обязательство продавца. Он уплачивается при регистрации перехода права в Land Office. Договор может предусматривать, что покупатель компенсирует продавцу этот расход, — но это договорное условие, а не юридическая норма.
Если SBT не применяется, необходимо отдельно проверить Stamp Duty. При продаже недвижимости гербовый сбор обычно становится актуален именно в ситуациях, когда сделка освобождена от SBT.

Нельзя сводить применение SBT только к правилу «владение менее пяти лет» — это упрощение реальных норм. Для физических лиц предусмотрены случаи, когда SBT не взимается. В частности, значение могут иметь срок владения недвижимостью и использование объекта как места проживания продавца при наличии его имени в house registration в течение установленного периода. Также существуют отдельные исключения для наследования и некоторых других видов передачи. Применимость конкретного освобождения необходимо проверять по обстоятельствам сделки, а не применять автоматически.

Когда особенно нужно проверить SBT

Ситуация продавца	Практический вывод
Компания	SBT обычно является одним из ключевых платежей при продаже
Физлицо, небольшой срок владения	Нужно проверить, квалифицируется ли продажа как облагаемая SBT
Физлицо, длительное владение	Возможно отсутствие SBT и применение Stamp Duty
Объект использовался как место проживания продавца	Нужно проверить условия предусмотренного исключения, включая регистрацию в house registration
Наследование или иная специальная передача	Возможны отдельные исключения

Срок владения — важный фактор, но не единственный. Для конкретной сделки нужно проверить основание применения или освобождения от SBT.

Stamp Duty

Гербовый сбор (Stamp Duty) взимается с инструментов — юридических документов, а не с транзакций или лиц. Среди документов, подлежащих гербовому сбору, — те, что связаны с передачей прав на земельные участки, и договоры аренды.

Для операций с недвижимостью действуют две разные ставки в зависимости от типа документа:

• Документ (receipt), связанный с передачей или созданием права на недвижимость: Stamp Duty составляет 1 бат на каждые 200 батов или их часть — то есть ориентировочно 0,5% от выше из двух: цены договора или оценочной стоимости.
• Договор аренды (lease of land, building или иного имущества): 1 бат на каждые 1 000 батов или их часть от совокупной арендной платы и key money (если предусмотрено) за весь зарегистрированный срок — то есть ориентировочно ~0,1%. По Stamp Duty Schedule лицом, обязанным уплатить гербовый сбор по договору аренды, является арендодатель. Если договор предусматривает, что экономически этот расход компенсирует арендатор, это следует отдельно закрепить в условиях сделки.

Эти две ставки нельзя смешивать: 0,5% применяется к документу при передаче права собственности, ~0,1% — к договору аренды (Leasehold).

При продаже и регистрации перехода права собственности SBT и соответствующий Stamp Duty, как правило, не взимаются одновременно: если продажа облагается SBT, Stamp Duty по соответствующему документу обычно не возникает. Stamp Duty на договор аренды — отдельное основание и рассчитывается по собственным правилам. Это разграничение принципиально для расчёта расходов.

Ситуация	SBT	Stamp Duty	Что проверить
Продавец — физлицо, продажа квалифицируется как коммерческая	Применяется (3,3%)	Обычно не применяется	Срок и условия владения, регистрация по адресу
Продавец — физлицо, продажа не квалифицируется как коммерческая	Не применяется	Применяется (0,5% от базы)	Основания освобождения от SBT
Продавец — компания	Применяется в большинстве случаев (3,3%)	Обычно не применяется при наличии SBT	Статус регистрации компании
Leasehold (регистрация аренды)	Не применяется к аренде	Применяется (~0,1% от аренды и key money); плательщик — арендодатель	Срок аренды, наличие key money, условия распределения расходов

---

Withholding Tax

Withholding Tax — налог у источника на доход продавца от продажи недвижимости. Формально он относится к продавцу, а не к покупателю. Но покупателю важно понимать механику этого налога до заключения договора по двум причинам. Во-первых, договор иногда предусматривает, что покупатель принимает Withholding Tax на себя или компенсирует его продавцу. Во-вторых, продавец, обременённый значительным налогом, может закладывать его в цену объекта или пересматривать условия переговоров.
Для покупателя: это не ваш стандартный налог на приобретение, но он может повлиять на цену и распределение расходов в договоре.

Withholding Tax удерживается при регистрации в Land Office: должностное лицо при переходе права рассчитывает и принимает платёж.

Если продавец — физическое лицо

Расчёт Withholding Tax для физического лица — один из наиболее сложных механизмов в тайском налогообложении недвижимости. Его нельзя описать одной ставкой или простым умножением цены сделки на процент.

Для продавца-физлица применяется специальный механизм с использованием официальной оценочной стоимости недвижимости и предусмотренного законом вычета расходов. Размер этого вычета зависит от способа приобретения и срока владения. При этом вычет не увеличивается пропорционально сроку владения — напротив, при более длительном сроке сумма допустимого вычета уменьшается: например, при 1 годе владения применяется более высокий процент вычета, чем при 3 или 5 годах.

После применения предусмотренного вычета расчётная сумма распределяется по числу лет владения, к полученному годовому значению применяется предусмотренная для этого расчёта шкала подоходного налога, после чего рассчитанная сумма умножается на число лет владения. Withholding Tax нельзя определить простым умножением цены объекта на одну ставку — итоговая сумма зависит от оценочной стоимости, срока и способа приобретения.

Нормативный вычет для расчёта WHT

Срок владения	Нормативный вычет
1 год	92%
2 года	84%
3 года	77%
4 года	71%
5 лет	65%
6 лет	60%
7 лет	55%
8 лет и более	50%

Это не ставка WHT. Процент показывает нормативный вычет, применяемый на одном из этапов расчёта для соответствующих случаев. После вычета оставшаяся сумма распределяется по годам владения, к годовому доходу применяется соответствующая шкала, а результат умножается на число учитываемых лет владения.

Пример расчёта WHT для физлица

Оценочная стоимость: 3 000 000 THB
Срок владения: 3 года
Нормативный вычет: 77%

1. Вычет: 3 000 000 × 77% = 2 310 000 THB.
2. Расчётная сумма после вычета: 3 000 000 − 2 310 000 = 690 000 THB.
3. Расчётное значение на один год: 690 000 ÷ 3 = 230 000 THB.
4. К этой сумме применяется соответствующая шкала WHT/PIT.
5. Полученный налог за год умножается на три года владения.

Реальный расчёт перед регистрацией необходимо подтверждать для конкретного объекта и продавца в Land Office.

Если продавец — компания

Для юридических лиц механика принципиально иная. Если продавец — компания или juristic partnership, при регистрации применяется удержание налога по ставке 1% от установленной налоговой базы (выше из двух: оценочная стоимость или цена договора). Механизм является withholding: плательщик дохода удерживает соответствующую сумму из выплаты продавцу и перечисляет её при регистрации. Для компании-продавца удержанная сумма учитывается как налоговый кредит при расчёте её итогового корпоративного налога.

То, что Withholding Tax формально платит продавец, не означает, что покупателю это безразлично. При формировании цены и условий договора обе стороны, как правило, учитывают налоговую нагрузку продавца. Грамотный покупатель запрашивает расчёт этого налога у продавца до подписания обязывающих документов.

---

Freehold и Leasehold

Форма владения — это не технический юридический термин, а практическая переменная, которая напрямую влияет на то, какие платежи возникают при сделке и как они рассчитываются. Использовать таблицу расходов для Freehold при расчёте Leasehold — значит получить принципиально неверный бюджет.

Подробнее о природе и правовых отличиях обеих форм читайте в материале «Freehold и Leasehold в Таиланде«.

Расход	Freehold	Leasehold	Комментарий
Transfer Fee	2% от оценочной стоимости	Не применяется	При Leasehold право собственности не переходит
Leasehold registration fee	Не применяется	1% от совокупной арендной платы за весь срок и key money (если предусмотрено)	Уплачивается арендатором при регистрации
Stamp Duty на договор аренды	Не применяется	~0,1% от совокупной арендной платы и key money (если предусмотрено)	Юридический плательщик — арендодатель; фактическое распределение — по договору
SBT (у продавца)	Может применяться	Не применяется к регистрации аренды	SBT — налог на продажу, а не на аренду
Withholding Tax (у продавца)	Применяется	Зависит от обстоятельств	Нужно проверять для каждой структуры

Freehold в кондоминиуме — наиболее понятная форма для иностранца. Регистрируется в Land Office, сопровождается Transfer Fee, и при выполнении условий иностранной квоты иностранец получает condominium unit title deed на своё имя. Подробнее об условиях для иностранцев — в материале «Иностранная квота в Таиланде«.

Leasehold означает регистрацию долгосрочной аренды, как правило, на 30 лет. В Land Office регистрируется арендный договор, а не право собственности. Регистрационный сбор (1%) уплачивается арендатором и рассчитывается от совокупной арендной платы за весь период и key money, если оно предусмотрено договором. Если совокупная арендная плата составляет, например, 3 000 000 батов без key money, регистрационный сбор составит 30 000 батов. Дополнительно начисляется Stamp Duty ~0,1% от той же базы — 3 000 батов, юридическим плательщиком которого является арендодатель; фактическое распределение этого расхода определяется договором.

При покупке виллы или объекта с земельным участком вопрос права собственности существенно усложняется. Возможности прямого владения землёй иностранцами в Таиланде значительно ограничены и допускаются лишь в отдельных предусмотренных законом случаях. Одной из рассматриваемых альтернатив может быть зарегистрированная долгосрочная аренда земли. Владение через тайскую компанию требует самостоятельного юридического основания и реальной законной корпоративной структуры; использование номинальных тайских акционеров исключительно для обхода ограничений на иностранное владение землёй недопустимо. Для вилл необходимо отдельно анализировать права на землю и права на расположенное на ней строение.

Никогда не используйте расчёт расходов одной формы владения для сравнения с другой. Это разные юридические механизмы с разными сборами, разными документами и разными правовыми последствиями.

---

Новостройка и вторичный рынок

Сценарий покупки существенно влияет на то, какие платежи возникают, как они распределяются и что нужно проверять в договоре.

Покупка у застройщика

При покупке квартиры или кондоминиума у девелопера Transfer Fee уплачивается при фактической регистрации перехода права на готовую condominium unit в земельном управлении Конкретные предпосылки для регистрации зависят от юридической готовности проекта и документов, необходимых для передачи конкретного объекта.

Многие застройщики декларируют «бесплатный Transfer Fee» или «мы берём Transfer Fee на себя». Это нужно читать в тексте договора: входит ли в предложение только Transfer Fee или также SBT и Withholding Tax продавца. Рекламное «все расходы включены» не означает, что иных платёжных обязательств нет.

Помимо государственных налогов, при покупке в новостройке возникают платежи кондоминиума. Они не являются государственными налогами и не поступают в бюджет — это административные платежи девелоперу или управляющей компании:

• Sinking Fund — разовый взнос в резервный фонд здания; уплачивается один раз при покупке или при первом заселении;
• Common Area Fee — регулярный платёж за обслуживание общих зон, охрану, бассейн, лифты и т.д.

Размеры этих платежей варьируются в зависимости от проекта и должны быть указаны в договоре или отдельном приложении. Их нельзя смешивать с Transfer Fee или государственными налогами.

Покупка на вторичном рынке

При сделке на вторичном рынке ключевые переменные — срок владения продавца и его статус (физическое лицо или компания). Именно от этих двух факторов зависит, будет ли применяться SBT или Stamp Duty, и каков размер Withholding Tax.

Если продавец — физлицо с относительно коротким сроком владения и продажа квалифицируется как коммерческая, SBT с высокой вероятностью применяется. Если объект находился во владении продавца долго и продажа не квалифицируется как коммерческая, SBT может отсутствовать, а Stamp Duty — применяться.

До внесения депозита необходимо получить от продавца:

• информацию о форме права и виде документа на объект;
• срок владения и дату приобретения;
• статус продавца (физлицо / компания);
• наличие обременений (ипотека, права третьих лиц);
• предлагаемое договорное распределение всех регистрационных расходов.

Расход	Новостройка	Вторичный рынок	Что уточнить до сделки
Transfer Fee	Часто берёт застройщик или делится	Определяется договором	Читать условия договора
SBT	Застройщик уплачивает при наличии оснований	Зависит от срока владения и статуса продавца	Срок владения, тип продавца
Stamp Duty	Как правило, не применяется при наличии SBT	Применяется при отсутствии SBT	Выяснить, применяется ли SBT
Withholding Tax	1% от базы — удерживается при регистрации (продавец-компания)	Зависит от статуса и срока владения продавца	Запросить расчёт у продавца
Sinking Fund	Обычно при покупке у застройщика	Может уже быть уплачен предыдущим владельцем	Проверить статус в управляющей компании
Common Area Fee	Начинается с даты передачи	Перейдёт к покупателю с даты регистрации	Проверить задолженность

Из чего состоит бюджет покупателя

Категория	Это налог?	Когда возникает
Transfer Fee	Нет, регистрационный сбор	При регистрации Freehold
Leasehold registration fee	Нет, регистрационный сбор	При регистрации долгосрочной аренды
SBT / Stamp Duty	Да	В зависимости от структуры продажи
Withholding Tax продавца	Да	При регистрации продажи
Sinking Fund	Нет	Обычно при первой передаче квартиры
Common Area Fee	Нет	Регулярно после передачи объекта
Юридическая проверка	Нет	До внесения значимого депозита
Банковский перевод и конвертация	Нет	При перечислении средств
Техническая приёмка	Нет	Перед передачей готового объекта

---

Сколько заложить в бюджет

Вместо универсального «добавьте X% к цене» — три конкретных сценария с исходными данными. Все суммы в тайских батах. Примеры иллюстративные: реальные значения Transfer Fee зависят от официальной оценочной стоимости конкретного объекта, которую устанавливает Land Office.

---

Сценарий 1. Квартира Freehold в новостройке

• Цена сделки: 3 500 000 батов
• Официальная оценочная стоимость (условно для примера): 2 800 000 батов
• Продавец: компания-застройщик
• Договорное распределение: Transfer Fee — 50/50; SBT и Withholding Tax — на застройщике
• Форма права: Freehold кондоминиум

Платёж	База	Ставка	Сумма	Кто платит
Transfer Fee	2 800 000 ₿ (оценочная)	2%	56 000 ₿ (доля покупателя по договору 50% = 28 000 ₿)	По условиям договора — 50/50
SBT + местный налог	3 500 000 ₿ (цена > оценочной)	3,3%	115 500 ₿	Застройщик
WHT (удерживается при регистрации)	3 500 000 ₿	1% (компания)	35 000 ₿	Застройщик
Sinking Fund	Зависит от проекта	—	Уточнять в договоре	Покупатель

Расходы покупателя при данных условиях договора: Transfer Fee — 28 000 батов, плюс Sinking Fund по тарифу проекта.

---

Сценарий 2. Квартира Freehold на вторичном рынке

• Цена сделки: 4 000 000 батов
• Официальная оценочная стоимость (условно): 3 200 000 батов
• Продавец: физическое лицо
• Срок владения: 2 года; продажа квалифицируется как коммерческая
• Договорное распределение: Transfer Fee — 50/50; SBT и Withholding Tax — на продавце
• Форма права: Freehold кондоминиум

Платёж	База	Ставка	Сумма	Кто платит
Transfer Fee	3 200 000 ₿ (оценочная)	2%	64 000 ₿ (доля покупателя 50% = 32 000 ₿)	По условиям договора — 50/50
SBT + местный налог	4 000 000 ₿ (цена > оценочной)	3,3%	132 000 ₿	Продавец
Withholding Tax	Расчёт по специальному механизму	Зависит от срока и вычетов	Необходим расчёт на основе конкретных данных	Продавец

Расходы покупателя: Transfer Fee в размере 32 000 батов по условиям данного договора. При иных договорных условиях сумма изменится.

---

Сценарий 3. Leasehold

• Совокупная арендная плата за весь срок: 3 000 000 батов (30 лет); key money не предусмотрено
• Форма: долгосрочная аренда, регистрируется в Land Office

Платёж	База	Ставка	Сумма	Юридический плательщик
Leasehold registration fee	3 000 000 ₿ (арендная плата; key money не предусмотрено)	1%	30 000 ₿	Арендатор
Stamp Duty на договор аренды	3 000 000 ₿ (арендная плата; key money не предусмотрено)	~0,1% (1 бат / 1 000 батов)	3 000 ₿	Арендодатель по закону
Transfer Fee	Не применяется	—	—	—
SBT	Не применяется к аренде	—	—	—

Совокупная сумма этих двух регистрационных платежей при указанной условной базе составит около 33 000 батов: 30 000 батов registration fee и 3 000 батов Stamp Duty. При этом необходимо отдельно проверить, какая сторона юридически отвечает за каждый платёж и как расходы распределены договором. Если договором предусмотрено key money, оно включается в базу обоих платежей и увеличивает итоговую сумму.

---

Итоговая сравнительная таблица по сценариям:

Сценарий	Цена / база	Расходы покупателя (регистрационные)	Расходы продавца	Что зависит от договора
Новостройка Freehold	3 500 000 ₿	~28 000 ₿ (50% Transfer Fee) + Sinking Fund	SBT, Withholding Tax	Распределение Transfer Fee
Вторичный рынок Freehold	4 000 000 ₿	~32 000 ₿ (50% Transfer Fee)	SBT, Withholding Tax	Распределение всех сборов
Leasehold	3 000 000 ₿ (аренда без key money)	Registration fee 30 000 ₿; Stamp Duty ~3 000 ₿ — фактические расходы арендатора зависят от распределения по договору	—	Распределение Stamp Duty на аренду; наличие key money

Все примеры используют условные значения. Реальные суммы зависят от конкретного объекта, оценочной стоимости Land Office, наличия key money и условий договора.

Не хотите самостоятельно разбирать каждую статью расходов? Подобрать недвижимость в Таиланде под ваш бюджет и задачу — при расчёте можно заранее учитывать форму владения, регистрационные платежи и дополнительные расходы сделки.

---

Дополнительные расходы

Налоги и регистрационные сборы — не единственные статьи расходов при покупке недвижимости в Таиланде. Важно чётко разграничивать государственные платежи и расходы иной природы.

Что не является государственным налогом, но входит в реальный бюджет сделки:

• Юридическая проверка (due diligence) — проверка правового статуса объекта, обременений, разрешений на строительство, статуса девелопера. Для иностранного покупателя независимая юридическая проверка особенно рекомендуется до внесения существенного депозита или подписания обязывающего договора. Подробнее: «Проверка недвижимости (Due Diligence) при покупке в Таиланде«.
• Регистрационные и административные расходы — небольшие сборы за оформление документов, переводы, нотариальные действия.
• Банковский перевод — при оплате из-за рубежа банк-отправитель взимает комиссию за SWIFT-перевод. Комиссия зависит от банка и суммы.
• Валютная конвертация — при переводе средств в батах банк применяет курс, который может отличаться от рыночного. При крупных суммах разница существенна.
• Банковское подтверждение источника средств для иностранного покупателя кондоминиума. При регистрации иностранной собственности в пределах foreign ownership quota необходимо предоставить предусмотренное Condominium Act подтверждение соответствующего поступления или использования средств. В зависимости от способа платежа это может быть Foreign Exchange Transaction documentation либо другое приемлемое банковское подтверждение. Конкретный комплект документов следует заранее согласовать с банком и земельным управлением.
• Sinking Fund — разовый взнос в резервный фонд здания; рассчитывается за квадратный метр; размер фиксируется в договоре или уставе кондоминиума.
• Common Area Fee (maintenance fee) — регулярный платёж за содержание общих зон; может взиматься авансом за несколько месяцев при передаче объекта.
• Расходы на приёмку — технический осмотр объекта перед подписанием акта приёма-передачи. Независимый инспектор помогает выявить строительные дефекты и несоответствия. Порядок и обязанность их устранения зависят от характера дефекта, условий договора, гарантий застройщика и применимых норм.
• Страхование — не является обязательным по тайскому законодательству для физлиц, но разумно при сдаче объекта в аренду.

Что запросить у продавца или застройщика до внесения депозита:

1. Письменный расчёт Transfer Fee с указанием оценочной стоимости;
2. Информацию о том, применяется ли SBT или Stamp Duty, и кто платит;
3. Расчёт или оценку Withholding Tax продавца;
4. Договорное распределение всех регистрационных расходов;
5. Размер Sinking Fund за квадратный метр;
6. Ставку Common Area Fee и за какой период она взимается авансом;
7. Задолженность по Common Area Fee (при покупке на вторичном рынке);
8. Подтверждение отсутствия ипотеки или обременений на объект.

А что с налогами после покупки

Расходы не заканчиваются в день регистрации. В Таиланде действует Land and Building Tax — налог на землю и здания, размер которого зависит от категории недвижимости, её использования, оценочной стоимости и применимых льгот.

Этот платеж нельзя смешивать с Common Area Fee или Sinking Fund: последние являются расходами кондоминиума, а не государственным налогом.

В этой статье достаточно объяснить принцип. Подробные ставки, сроки оплаты и примеры расчёта лучше вынести во внутреннюю статью «Сколько стоит содержать недвижимость в Таиланде».

---

Что проверить до сделки

Многие риски можно снизить, если налоговые, регистрационные и договорные условия проверить до внесения депозита. Ниже — практический чек-лист: что нужно прояснить до того, как переданы значительные средства.

1. Определить форму владения. Freehold или Leasehold — расходы, документы и правовые последствия принципиально разные. Не предполагайте форму владения по рекламному описанию.
2. Запросить официальную оценочную стоимость. Transfer Fee рассчитывается от оценочной стоимости Land Office, а не от рыночной цены. Эту цифру нужно получить или подтвердить до расчёта бюджета.
3. Определить статус продавца. Физическое лицо или компания — от этого зависит механика Withholding Tax и применение SBT.
4. Проверить срок владения продавца. Влияет на то, будет ли SBT или Stamp Duty, и на размер Withholding Tax у физлица.
5. Получить письменную разбивку всех налогов и сборов. Не устные обещания, а документ с конкретными суммами по каждой статье. Попросите продавца, застройщика или сопровождающего сделку специалиста подготовить предварительный settlement/closing statement: цену объекта, оценочную стоимость, каждый государственный платеж, сумму каждой стороны, платежи кондоминиума и прочие расходы. Сравните этот документ с договором до перечисления основной суммы.
6. Сверить договорное распределение расходов. Проверить по тексту договора, кто именно оплачивает каждый пункт: Transfer Fee, SBT, Withholding Tax, а при Leasehold — Stamp Duty на аренду и наличие key money в базе.
7. Внимательно читать договор. Особенно пункты о распределении регистрационных расходов, условиях передачи объекта и ответственности за задолженности.
8. Убедиться, что Sinking Fund и Common Area Fee не выданы за государственные налоги. Это разные по природе платежи, и их смешение искажает картину бюджета.
9. Проверить действующие государственные льготы на дату регистрации. Временные льготы по Transfer Fee периодически вводятся и отменяются. Их условия нужно сверять по актуальным объявлениям Department of Lands — иностранному покупателю нельзя автоматически применять ставки, предназначенные для граждан Таиланда.
10. Получить итоговый расчёт перед посещением Land Office. Все цифры должны быть согласованы письменно до дня регистрации.

Итоговый бюджет сделки нужно считать не от одной процентной ставки, а от конкретного объекта, формы права, статуса продавца, оценочной стоимости и условий договора.

Сначала объект — затем точный расчет сделки.
Выберите подходящие параметры, а в подборке можно сравнить объекты не только по цене, но и по форме владения и условиям передачи.
Пройти квиз подбора

---

Что учитывать в бюджете сделки

Цена объекта в листинге — отправная точка, а не итоговый бюджет. Сделка с недвижимостью в Таиланде сопровождается несколькими платежами с разными базами расчёта, разными плательщиками и разными условиями применения.

Главные выводы для практического планирования:

• Transfer Fee рассчитывается от официальной оценочной стоимости Land Office, а не от рыночной цены — разница может быть существенной;
• стандартная ставка Transfer Fee — 2%; временные льготы существуют, но имеют ограниченный срок, конкретные условия и могут не распространяться на иностранных покупателей — проверять перед регистрацией обязательно;
• при продаже недвижимости SBT и Stamp Duty, относящийся к передаче права, как правило, не начисляются одновременно; Stamp Duty на договор аренды является отдельным платежом с собственной ставкой ~0,1% и собственным юридическим плательщиком — арендодателем;
• Withholding Tax — налог продавца, но его размер влияет на переговоры по цене и распределению расходов;
• Freehold и Leasehold требуют принципиально разных расчётов — не используйте таблицу для одной формы применительно к другой; при Leasehold в базу входит не только арендная плата, но и key money, если оно предусмотрено договором;
• часть налогов юридически относится к продавцу или арендодателю, но договор определяет, кто фактически несёт расход — это нужно читать в тексте соглашения;
• Sinking Fund, Common Area Fee и банковские расходы — реальные статьи бюджета, которые не являются государственными налогами;
• письменный расчёт всех расходов от продавца или застройщика — необходимое условие перед внесением значимых средств.

Расчёт бюджета по конкретной сделке следует сверять с актуальными правилами Land Office и Revenue Department на дату регистрации, используя данные конкретного объекта. Для объектов с нестандартной структурой права — особенно вилл и земельных участков — рекомендуется отдельная консультация с тайским property lawyer или налоговым советником.

Официальные источники для самостоятельной проверки:

• Revenue Department of Thailand — Specific Business Tax
• Revenue Department of Thailand — Stamp Duty
• Department of Lands, Thailand